주택연금 가입조건 한눈에: 만55세 기준·대상주택·보증한도 체크리스트

 

 

주택연금(역모기지)은 만 55세 이상 주택 보유자가 집을 담보로 평생 또는 일정 기간 월지급금을 받는 제도다.

핵심은 누가 가입할 수 있고, 어떤 집이 대상이며, 얼마까지 보증·인출이 가능한지다.

실무에 바로 쓰는 체크리스트 중심으로 정리했다.

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1) 5줄 요약

1. 연령: 부부 중 1명이라도 만 55세 이상이면 가능. 월지급금은 부부 중 연소자 기준으로 산정한다.
2. 가격 기준: 부부 합산 공시가격 12억 원 이하 주택. 다주택자도 합산이 12억 이하면 가능.
3. 12억 초과 2주택자는 조건부 가입 가능: 가입 후 3년 내 1주택 처분 조건.
4. 대상주택: 아파트, 단독, 연립·다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 등. 실거주 원칙.
5. 보증·인출: 종신지급형, 혼합형, 대출상환용 등으로 구분. 일반 혼합형은 대출한도의 50% 내 수시 인출, 재건축 등 지정용도는 70%, 기존 주택담보대출 상환 목적 상품은 연금지급한도의 최대 90% 일시인출이 가능하다.

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2) 가입 기본요건 체크리스트

 

• 연령: 신청인 또는 배우자 만 55세 이상. 월지급금 산정은 연소자 기준.
• 국적: 신청인 또는 배우자 대한민국 국민.
• 주택가격: 부부 합산 공시가격 12억 원 이하. 다주택 보유라도 합산이 12억 이하면 가입 가능.
• 보유형태: 등기상 주택이며 실거주가 원칙. 주거용 오피스텔, 노인복지주택 포함.
• 예외 규정: 공시가격 12억 초과 2주택자는 3년 내 1주택 처분 조건으로 가입 허용.

팁: 연령, 가격, 보유 주택 수 이 세 가지를 먼저 확인하면 판단의 80%가 끝난다.

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3) 대상주택 한눈표

구분예시비고

허용	아파트, 단독·다가구, 연립/다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택	실거주 원칙
조건부	공시가격 12억 초과 2주택	가입 후 3년 내 1주택 처분
제외 가능	비주거용 오피스텔, 상가주택의 상가 부분 등	주거용 아닌 면적·용도는 제외 평가

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4) 보증한도·지급방식·일시인출 구조 이해

주택연금의 금액 구조는 대출한도 → 인출한도 → 월지급금 순서로 결정된다.

• 대출한도: 주택가격에 연령별 대출한도비율을 적용해 산정한다. 기준 연령은 부부 중 연소자다.
• 인출한도: 대출한도에 인출한도비율을 곱해 산정한다. 일반 혼합형 기준으로 통상 50% 정도이며, 재건축 분담금 등 지정용도는 70%까지 허용되는 구조가 있다.
• 월지급금: 남은 한도 범위에서 매월 지급한다. 종신, 확정기간, 혼합 등 선택 방식에 따라 달라진다.

지급방식 요약

• 종신지급형: 월지급만 받는 기본형. 단순하고 생활비 확보에 적합.
• 종신혼합형·확정기간혼합형: 인출한도 내에서 수시 인출을 하고 잔여 한도로 매월 지급. 일반 50%, 지정용도 70%가 대표적인 가이드라인으로 쓰인다.
• 대출상환용: 기존 주택담보대출을 정리해야 할 때 활용. 연금지급한도의 최대 90%까지 가입 시점 일시인출이 가능하다.

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5) 비용 구조 이해

• 초기보증료: 일반적으로 주택가격의 1.5% 수준, 대출상환용은 1.0% 수준이 안내된다. 가입 시 납부하거나 대출한도에서 차감 반영된다.
• 연보증료: 상품 유형과 잔액에 따라 부과되며 월지급금 산정에 내재 반영된다.
• 기타 비용: 감정평가 수수료, 근저당 설정비, 인지세, 등기비용 등이 실비로 발생할 수 있다.

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6) 월지급금 감 잡기

월지급금은 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 커지는 경향이 있다. 예를 들어 연소자 70세, 주택가격 3억 원 수준이면 월 70만 원대 사례가 안내되는 경우가 많다. 다만 금리, 보증료, 선택한 지급방식에 따라 수치는 달라지며 실제 금액은 예상연금조회로 확인해야 한다.

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7) 가입 전 마지막 점검표

• 연령, 공시가격, 보유 주택 수 요건 충족 여부
• 지급방식 선택: 종신, 혼합, 대출상환용 중 목적에 맞게 결정
• 일시인출 계획: 일반 50, 지정용도 70, 대출상환용 90의 구분 이해
• 비용 파악: 초기보증료와 연보증료, 부대비용을 포함한 총비용 계산
• 실거주 및 서류: 등기부, 공시가격 확인, 배우자 동의, 신분·가족관계 서류 준비
• 중장기 계획: 재건축, 이주, 상환 일정과 충돌 여부, 상속 시 정산 구조까지 시뮬레이션

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8) 빠른 의사결정 가이드

• 기존 주택담보대출 상환이 시급하면 대출상환용을 우선 검토한다.
• 재건축 분담금 등 큰 지출이 예정돼 있으면 혼합형에서 지정용도 인출 한도를 활용한다.
• 생활비 안정이 최우선이면 종신지급형으로 단순하게 설계한다.
• 예산과 현금흐름을 고려해 초기보증료와 연보증료가 월지급금에 미치는 영향을 반드시 확인한다.

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9) 자주 묻는 질문

질문 1. 55세만 넘으면 무조건 되나요?
답변. 연령 요건 외에 공시가격 합산 12억 원 이하, 실거주 주택 여부를 모두 충족해야 한다.
다주택자는 합산 12억 이하일 때 가능하다.

질문 2. 2주택이고 합산이 12억을 넘습니다. 가입 방법이 없나요?
답변. 공시가격 12억 초과 2주택은 가입 후 3년 내 1주택 처분 조건으로 예외적으로 가입이 허용된다.

질문 3. 일시인출은 최대 얼마까지 가능하나요?
답변. 일반 혼합형은 대출한도의 50% 내, 재건축 등 지정용도는 70% 내, 기존 주택담보대출 상환 목적 상품은 연금지급한도의 최대 90% 일시인출이 가능하다.

질문 4. 초기보증료는 얼마나 드나요?
답변. 일반적으로 주택가격의 1.5% 수준, 대출상환용은 1.0% 수준이 적용된다. 가입 시점에 납부하거나 한도에서 차감한다.

 

 

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